Журнал "Строительство, Ремонт, Дизайн" — Новости

Чиновники не оставляют попытки разобраться со старыми украинскими многоэтажками - "хрущевками" и "сталинками". Минрегион продолжает работать над изменениями и дополнениями в Закон Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда", чтобы оживить программу комплексной реконструкции ветхого жилья по всей стране.

И хотя нормы будущего закона еще могут измениться, а работа над документом не завершена, некоторые его положения уже известны и активно обсуждаются.
В Минрегионе окончательно пришли к выводу, что получить согласие абсолютно всех жильцов старого дома на реконструкцию не выйдет, поэтому в ведомстве предлагают ограничиться минимумом в 75% голосов. Да и будущая реновация вовсе не обязательно будет означать снос старых домов. Термин "реконструкция" предполагает в первую очередь капитальные ремонтные работы. И только в крайнем случае здание будут сносить.
Как именно жильцы будут голосовать за начало реновации - пока неясно. Эту, а также процедуру их отселения в последствии должны будут разработать и утвердить в Кабмине. При этом документально оформленное отселение будет осуществляться из аварийных зданий, в которых будет проводиться полная замена внутренних коммуникационных систем, передает UBR.
На время проведения работ людей отселят во временное жилье - в так называемые "стартовые дома" (в случае сноса ветхого жилья) или маневренный фонд (если ограничатся реконструкцией). Как далеко от прежнего дома - в проекте документа пока не прописано, но подразумевается, что временное жилье не должно выходить за пределы того же населенного пункта. Переселять обещают в равноценное жилье без потерь в общей площади и количестве комнат.
Проектом также предусмотрена денежная компенсация жильцам, если предложенное альтернативное жилье по каким-то причинам им не подошло. Рассчитывать ее будут исходя из рыночной стоимости старой квартиры. Также жильцы смогут доплатить за "компенсационное" жилье, если захотят переехать в большую по площади квартиру.
А вот ограничивать источники финансирования реконструкции чиновники не стали. Деньги на проект можно черпать откуда угодно. Подойдут, например: средства инвесторов и застройщиков; средства, полученные в результате заключения соглашений о частно-государственном партнерстве; средства государственного и местных бюджетов; средства предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о комплексной реконструкции, и иные источники, не запрещенные законом. Например, средства фондов финансирования реконструкции.
Между тем, пока предложение чиновников сложно назвать полноценным. Поскольку оно не решает массы серьезных проблем.
Наиболее актуальный вопрос, по мнению застройщиков, - это количество жильцов квартала, дающих добро на отселение. В Минрегионе считают, согласие всех не нужно будет. Вместе с тем, как быть с теми 10-15%, которые не желают съезжать из своей квартиры? Решение на данный момент не озвучено.
Понятия "равноценные" помещения и "рыночная" цена требуют большей однозначности. Необходимо четко прописать, что, например, отселенец получает равноценное помещение такой же площади (или с повышающим коэффициентом), и указать, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья.
Отселение "в границах населенного пункта" - один из самых спорных вопросов. Например, житель Печерска, скорее всего, будет против переезда, скажем на Харьковский массив. Выходом из этой ситуации может стать внедрение специального повышающего коэффициента площади (например, 1,3-1,5) в зависимости от района города. То есть, если человек выезжает из квартиры площадью 40 кв. м в центре, то взамен он должен получить либо аналогичное жилье неподалеку, либо квартиру на окраине, но площадью 60 кв. м.
Механизм отселения в документе не прописан, а, следовательно, вполне возможно, что в судебном порядке можно будет оспорить любое действие по отселению.
По информации ProfiDOM.com.ua, законопроект толком не разъясняет, куда конкретно будут отселены жильцы старых домов. То есть, сколько необходимо маневренного жилья для отселенцев.
В законе о сносе/реконструкции необходимо учитывать все возможные риски, проблемы и варианты их решения, говорят строители. Важный момент - предусмотреть механизм создания стартовой базы с учетом площадок, где возведут компенсационное жилье: чтобы построить первые дома и вручить людям ключи от предоставляемых квартир, а стартовые затраты компенсировать в последующих проектах. Ведь масштаб реформы огромный.
"На сегодняшний день только в Киеве около 3 тыс. домов, то есть порядка 2,8 млн. кв. м, которые по сроку эксплуатации требуют сноса. И расположены они во всех районах Киева", - отметил начальник отдела продаж мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
Наиболее привлекательными территориями для застройщика в том же Киеве могут стать Печерск, Подол, Куреневка или Нивки. Но и тут все в конечном итоге упрется в вопрос рентабельности. Нормальной на столичном рынке считается прибыль в 20-25 грн. на каждые вложенные 100 грн.
Но снос дома существенно усложняет процесс и увеличивает затраты. Поэтому, чтобы привлечь к подобным проектам частных застройщиков, маржинальность должна быть выше. Как минимум, на уровне 25-30%.
Между тем, частным строительным компаниям участие в программе по сносу/реконструкции может принести определенные бонусы. К примеру, возведение нового жилого комплекса на месте ветхой пятиэтажки упрощает для застройщика выделение земельного участка под строительство. Частично - снижает затраты на подведение сетей и инженерных коммуникаций (конечно, в зависимости от их состояния и изношенности).
"Готовы ли будут застройщики к реализации совместных проектов с государством - неясно. Бизнес неохотно идет на подобное взаимодействие в силу ряда причин, одна из которых - вероятность проверок фискальных и других госорганов. И от того, будут ли в законе четко прописаны гарантии для компаний, участвующих в реконструкции жилфонда, зависит уровень их вовлеченности", - сказал директор по развитию компании Novbud Вячеслав Павлов.
Стоит отметить, что на сегодняшний момент только крупные компании-лидеры рынка способны реализовывать масштабные проекты по замене устаревшего жилья. Ведь тут речь идет не о точечной застройке, а о квартальной, вплоть до реновации целых массивов и микрорайонов. У крупных игроков-девелоперов для осуществления таких проектов есть все необходимое: опыт реализации масштабных жилых проектов, квалифицированные кадры, необходимые технологические мощности (спецтехника).
Но и они не проявляют особого интереса к проекту и сосредоточены на освоении старых промзон: на их месте строятся мини-города с качественным жильем и современной самодостаточной инфраструктурой. Уже сейчас около 30-40% всех киевских проектов, реализация которых намечена на ближайшие 5-10 лет, - это проекты комплексной застройки, предусматривающие строительство от нескольких домов до целых мини-городов.
"Только за счет территорий промзон в ближайшие несколько лет можно построить около 2-3 млн. кв. м современного, качественного жилья. А реализация проектов по замене устаревшего жилфонда - это перспектива жилищного строительства. Возможно, что принятие нормативных актов, регулирующих снос ветхого жилья и учитывающих интересы всех сторон, позволит создать подобные современные и функциональные мини-городки во всех районах", - отметил Александр Панфилов.